Cumplimiento y resolución en promesas de compraventa - Macas Quisnia, Mauro Medardo (2024)
El tema por desarrollar versa sobre la adquisición de un bien inmueble; sin embargo, dicho bien inmueble consta de circunstancias de las cuales se deben superar para celebrarse por parte de quien sería nuestro cliente. Entre la problemática podemos encontrar que el bien inmueble fue adquirido por los actuales propietarios mediante derechos hereditarios; en este caso en específico por 3 personas que juntas dan el 100% del bien inmueble. Ahora uno de ellos tiene demencia senil; lo cual, imposibilita al notario a reconocer que las partes se encuentran dentro de sus facultades mentales para contraer derechos y obligaciones; por lo que, requiere más atenciones para el mismo. Dado que es voluntad aparente de las partes suscribir una promesa de compraventa en la que se abone el 20% del valor del bien inmueble, se debe dejar claro en el contrato las cláusulas pertinentes para evitar malentendidos, que lleven una perdida tanto de tiempo como de recursos de nuestro cliente. Es importante determinar la documentación necesaria para establecer una estrategia efectiva en el desarrollo de la solución de nuestro cliente en la compraventa del bien inmueble; tal como: Certificado Historia de Dominio, debidamente suscrito por el Registro de la Propiedad de Guayaquil, siendo que es donde se encuentra ubicado el bien inmueble, de tal forma que se verifique el registro de la posesión efectiva de los herederos en mención. Debo de manifestar que entre las cláusulas dentro de la promesa de compraventa sugeriría una cláusula de penalización en caso de incumplimiento, un tiempo determinado para la celebración de la compraventa; además, establecer la cantidad que se entrega y la diferencia será entregada en el acto de compraventa. Dentro del análisis del caso, se puede evidenciar que existen beneficios y perjuicios en adquirir un bien inmueble en estas circunstancias, dado que, como un ejemplo de beneficio encontramos la posibilidad de negociar el valor del bien inmueble, en cambio como perjuicio, sería el tiempo de espera entre solucionar con un juicio de interdicción otorgando una curaduría por demencia senil de la madre, siendo uno de los propietarios para finalizar la venta o el no cumplimiento de la misma, perdiendo tiempo y recursos. Este desarrollo del caso se enfoca en determinar una solución efectiva, determinante dentro del marco de la legalidad, ante la problemática de nuestro cliente, siendo que, el caso a desarrollar se enmarca en el área de bienes y contratos, determinado en su aspecto sustantivo en el Código Civil, como su aspecto objetivo, en el Código Orgánico General de Procesos (COGEP) y Ley Notarial Ecuatoriano.