Desarrollo del proyecto inmobiliario "bosques de carcelén" - León, Luis E. (2010)
El instrumento legal llamado fideicomiso, en el país se ha venido utilizando desde los años 1995, en el cual sus elementos o estructuras se desarrollan siempre bajo una figura legalmente reconocida por las leyes de nuestro país. El objetivo principal de esta investigación, es el proporcionar elementos importantes para el mejor desarrollo y estructuración de un fideicomiso, puesto que al tratarse de un fideicomiso inmobiliario, éste, abarca todos los modelos de fideicomisos como son: de garantía, de administración e inmobiliario. Al estructurar un fideicomiso inmobiliario, la administradora de fondos encargada de administrar el fideicomiso, solicita una serie de información técnica, económica y legal, con el fin de poder calificar a un proyecto inmobiliario como valido. Al realizar un estudio de mercado, podemos enmarcarnos en el segmento de mercado en la que se puede desarrollar el proyecto. Adicionalmente se requiere estructurar la parte económica financiera, con un detalle pormenorizado todos los costos: terreno, planificación, costo directo, costos indirectos, comisiones y costos financieros. Dentro de los costos directos, se debe recalcar que se hace un detalle exacto de los costos unitarios por rubros de construcción, puesto que al analizar a detalle dichos costos podemos reducir los costos de construcción. El resto de costos tienen relación con el costo directo de construcción, siendo la excepción el costo de comisión de ventas que esta relacionado con el precio de venta de las unidades de vivienda. Con toda esta información se estructura el estudio económico, así como los flujos de egresos e ingresos, permitiéndonos obtener un flujo de caja. Luego podemos obtener algunos indicadores financieros que nos permiten hacer un análisis financiero de la realidad del proyecto, estos indicadores son: Rentabilidad sobre costos, rentabilidad sobre ventas, TIR, VAN, otro análisis que es vital para el desarrollo del proyecto, es el punto de equilibrio, éste es un elemento primordial puesto que en el contrato del Fideicomiso se estipula que mientras no se alcance los puntos de equilibrio técnico y económicos, este ultimo se puede alcanzar con aportes del constituyente o niveles de ventas. Se espera con este aporte se puede dar nuevos elementos para la estructuración de un proyectos inmobiliario así como las estructuras dentro de la figura de los fideicomisos.